在文一上市的消息傳了兩年仍未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，三巽流血上市后開(kāi)啟上海大撤退、過(guò)半員工搬回合肥后，名不見(jiàn)經(jīng)傳的祥源正試圖扛起徽派房企“一哥”的大旗。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是當(dāng)前在上海市場(chǎng)最有存在感的安徽房企。盡管此前行業(yè)對(duì)祥源的認(rèn)知較為模糊，但這并不影響它在上海市場(chǎng)攻城略地：從二級(jí)市場(chǎng)到公開(kāi)土拍。

《國(guó)際金融報(bào)》記者梳理這家頗具神秘色彩的房企發(fā)現(xiàn)，相較于土拍市場(chǎng)的“新兵”角色，祥源在資本市場(chǎng)卻是一名不折不扣的老手。與此同時(shí)，“徽派”的頭銜并非祥源最精準(zhǔn)的定位，畢竟從軌跡來(lái)看這其實(shí)是一家浙系企業(yè)。

(資料圖片)

闖蕩上海灘

9月底，上海完成第三輪集中供地，35宗地共收金約1054億元。在市場(chǎng)下行、銷(xiāo)售遇冷、融資尚未破冰、房企流動(dòng)性承壓的當(dāng)下，頭部央/國(guó)企、地方國(guó)資平臺(tái)依然是這場(chǎng)土拍盛宴的主力，在此背景下，以祥源為代表的民營(yíng)房企穿插其中的身影引起市場(chǎng)關(guān)注。

最終，祥源以4.84億元摘得青浦區(qū)夏陽(yáng)街道種畜場(chǎng)河西側(cè)08-11地塊，溢價(jià)率0%，成交樓面價(jià)19000元/平方米，地塊為普通商品房用地，出讓面積15920平方米，容積率1.6。

這并非祥源首入上海。

2020年，祥源集中發(fā)力，先是從華僑城手中接過(guò)了豪宅項(xiàng)目西康路989的最后一期，后現(xiàn)身土拍市場(chǎng)，以10.74億元的總價(jià)競(jìng)得嘉定南翔鎮(zhèn)一宗地，成交樓板價(jià)約27254元/平方米，溢價(jià)率0.94%，短時(shí)間內(nèi)集齊兩項(xiàng)目。

其中西康路989的開(kāi)發(fā)歷史已有十年之久，早在2010年項(xiàng)目便迎來(lái)首開(kāi)，彼時(shí)均價(jià)5.5萬(wàn)/平方米，漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期讓市場(chǎng)一度將其與開(kāi)發(fā)商華僑城綁定，項(xiàng)目地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，位于普陀長(zhǎng)壽路板塊，與老靜安一路之隔，距離地鐵近，周邊配套齊全。

祥源接盤(pán)的四期是西康路989剩余的最后262套房源，面積在125-208平方米之間，均價(jià)11.8萬(wàn)/平方米。2020年7月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，認(rèn)籌率雖達(dá)到122.1%，但并未實(shí)現(xiàn)日光清盤(pán)，12月底項(xiàng)目仍剩余56套房源在售，去化率近8成。憑借西康路989的開(kāi)盤(pán)，祥源以44.89億的銷(xiāo)售額躋身當(dāng)年上海房企全口徑排行榜第46名。

隨后的南翔地塊中，祥源引入世茂聯(lián)手打造云湖漫城，雙方各占一半股權(quán)，項(xiàng)目于2021年5月底開(kāi)盤(pán)，房源建面在98-118平方米間，均價(jià)約57799元/平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月11日，該項(xiàng)目已售371套，仍有6套未售出。

在上海市場(chǎng)接連拿地的2020年正是祥源外擴(kuò)最激進(jìn)的年份。

起于浙長(zhǎng)于皖

祥源的地產(chǎn)之路始于上世紀(jì)90年代。

彼時(shí)浙江商人俞發(fā)祥通過(guò)小商品差價(jià)利潤(rùn)賺到人生的第一桶金后，從紹興來(lái)到海南。1992年底，俞發(fā)祥在海南成立了偉翔裝飾公司，這是祥源控股的前身。1995年，海南房地產(chǎn)泡沫破滅，俞發(fā)祥逆周期而行，轉(zhuǎn)向地產(chǎn)領(lǐng)域。隨后他回到老家，在紹興、嵊州開(kāi)發(fā)了祥源花園、紹興金港灣等項(xiàng)目。

伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、人口和外貿(mào)紅利持續(xù)釋放以及居民收入水平的快速提升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期，嗅到商機(jī)的俞發(fā)祥決定擴(kuò)張地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2002年，他成立浙江祥源投資集團(tuán)，旗下設(shè)立多個(gè)房地產(chǎn)公司。也是這一年，俞發(fā)祥將版圖轉(zhuǎn)向安徽，開(kāi)始二次創(chuàng)業(yè)。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)安徽是祥源地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

進(jìn)入安徽后，俞發(fā)祥先后投資開(kāi)發(fā)了合肥的舊城改造項(xiàng)目，隨后相繼在合肥、阜陽(yáng)、蚌埠落地了地產(chǎn)項(xiàng)目，期間祥源的布局主要以安徽省內(nèi)為主。

2019年，祥源外擴(kuò)的步伐開(kāi)始加速。

當(dāng)年5月，其以25.32億元的總價(jià)拿下了浙江寧波灣新區(qū)的3宗地塊，隨后祥源繼續(xù)加碼，年底再摘寧波一商住地。

2020年，祥源除了進(jìn)入上海外，還將觸角深入了江蘇。

6月和8月，其兩度摘下蘇州常熟的地塊；10月，祥源繼續(xù)鏖戰(zhàn)土拍市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)127輪競(jìng)價(jià)，以8.69億元拿下杭州灣新區(qū)南部新城一宗地塊，溢價(jià)率近28%，年底其又殺回蘇州，拿下昆山一宗宅地。

祥源地產(chǎn)在土地市場(chǎng)“偃旗息鼓”的2021年，祥源系內(nèi)部正在進(jìn)行一場(chǎng)關(guān)聯(lián)交易。

資本市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞

祥源地產(chǎn)所在的祥源控股，除了地產(chǎn)板塊外，還有旅游目的地、內(nèi)容和建設(shè)三個(gè)板塊，此外，其還控股著兩家上市公司祥源文化和交建股份。

2021年5月19日，祥源文化宣布擬以發(fā)行股份方式募資不超過(guò)4億元收購(gòu)祥源旅開(kāi)所持有的5家公司(百龍綠色、鳳凰祥盛、黃龍洞旅游、小島科技100%股權(quán)以及齊云山股份80%)。

對(duì)于這場(chǎng)交易的目的，祥源文化給出的解釋是：擬注入的資產(chǎn)是多項(xiàng)稀缺核心文旅資源，交易完成后將有助于推動(dòng)上市公司在文化旅游領(lǐng)域的深耕發(fā)展，探索構(gòu)建以“文化IP+旅游+科技”為核心的祥源特色文旅產(chǎn)業(yè)模式，向中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展的領(lǐng)軍型企業(yè)進(jìn)發(fā)。

然而公告顯示，祥源文化口中的“稀缺核心資源”運(yùn)營(yíng)情況并不樂(lè)觀(guān)。除了百龍綠色外，其余四家公司均處于虧損狀態(tài)，且報(bào)告期內(nèi)黃龍洞旅游的虧損還呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

資本市場(chǎng)用行動(dòng)對(duì)這場(chǎng)交易表了態(tài)。

5月20日祥源文化復(fù)牌，復(fù)牌后的五個(gè)交易日里，祥源文化的股價(jià)跌幅達(dá)到25%。

這場(chǎng)頗具爭(zhēng)議性的交易，直到2022年9月才獲證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)，一年多里由于股價(jià)的波動(dòng)，祥源文化最終的募資額度由原計(jì)劃的不超過(guò)4億元降至不超過(guò)3億元。

9月16日復(fù)牌當(dāng)天，祥源文化股價(jià)再度遭遇大跌，隨后一直走跌。截至10月12日午間報(bào)收5.28元，不到14個(gè)交易日股價(jià)跌幅超13%。

作為涉足資本市場(chǎng)20多年的老手，俞發(fā)祥對(duì)這樣的資本運(yùn)作并不陌生。

2001年，俞發(fā)祥斥資近一億元收購(gòu)了上市公司“瓊海德”，因歷史遺留問(wèn)題負(fù)責(zé)，一年后其萌生退意，先是將公司轉(zhuǎn)給其妹俞紅華的海南祥源，直到4個(gè)月后才找到真正的接盤(pán)者——耀江實(shí)業(yè)。

2015年，俞發(fā)祥將目光投向西藏旅游，彼時(shí)正值經(jīng)營(yíng)困境的西藏旅游發(fā)布定增計(jì)劃，俞發(fā)祥旗下的祥源控股擬出資2.1億元認(rèn)購(gòu)西藏旅游2056.8萬(wàn)股，最終這場(chǎng)定增未能成行。

2017年俞發(fā)祥趟進(jìn)萬(wàn)家文化的“渾水”中。在與趙薇夫婦的龍薇傳媒“分手”三個(gè)月后，萬(wàn)家文化找到了新買(mǎi)家——俞發(fā)祥。祥源控股以16.74億元的價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)家集團(tuán)100%股權(quán)，收購(gòu)后其將間接持有萬(wàn)家文化29.72%的股權(quán)。

隨后，萬(wàn)家文化更名為祥源文化，俞發(fā)祥接手后，未能帶領(lǐng)祥源文化迎來(lái)新的發(fā)展，2016年-2022年上半年祥源文化的營(yíng)收由7.17億元降至1.15億元，對(duì)應(yīng)凈利由1.02億元降至0.0185億元。

2019年受到子公司商譽(yù)減值計(jì)提影響，祥源文化當(dāng)年?duì)I業(yè)收入腰斬至4.22億元，凈利巨虧8.78億元，這一巨虧也變相“助力”了2020年祥源文化凈利同比上漲，除了2020年，2016年-2022年上半年的其他年份祥源文化的凈利均處于下降狀態(tài)。

盈利能力的下降在利率方面體現(xiàn)得更為明顯，2020年、2021年和2022年上半年，祥源文化的毛利率分別為55.42%、45.3%、41.46%，對(duì)應(yīng)凈利率則由14.22%下降至7.07%再到1.62%。

（文章來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）