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樂居財經 李禮5月4日，民生證券發布2023年4月中國房地產銷售數據點評。

4 月銷售金額環比下降 14.4%，同比增長 31.6%，增幅較 3 月提升。據克而瑞報道，2023 年 4 月 Top100 開發商銷售操盤金額為 5665.4 億元，同比 2022 年 4 月有 31.6%的增長，相較于 2021 年 4 月下降 45.3%；環比數據方面，2023 年 4 月較 3 月環比下降 14.4%，主要因為行業信心尚未完全修復，積壓需求集中釋放后階段性疲軟；我們預計后續市場需求端購買力或進一步釋放，行業預期和市場信心或將在修復中提升。

企業分化持續加劇，國央企表現相對亮眼。據克而瑞報道，2023 年 4 月Top20 全口徑銷售排名的開發商中，保利發展、招商蛇口及中海地產分別以417 億元、381 億元和 341 億元排名前三；月度同比銷售金額方面，共有 14家開發商同比為正，其中 9 家為國央企，中國鐵建、招商蛇口及華潤置地分別以 254%、171%和 119%的同比增幅排名前三。融創中國同比降幅較大，降幅為 41%。國央企及部分優質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的經營韌性。

全面實現不動產統一登記對房地產行業短期影響有限。4 月 25 日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣布，我國全面實現不動產統一登記。這是歷時十年，中國房地產的又一項制度改革迎來突破。對于房地產行業而言，不動產統一登記不僅為房地產稅改革掃清了一大障礙，而且為房地產市場提供了重要的數據支撐，有利于房地產長效機制的落地。不動產統一登記為房地產稅等工作開展打下了基礎，但不能簡單理解為要征收房地產稅，它是收房地產稅的必要非充分條件，目前對房價的影響并不是那么明顯。

投資建議：建議關注具備重點城市投資能力與拿地意愿積極的價值重估類型央國企如中國金茂；以及保利發展、招商蛇口等優質行業龍頭。

風險提示：信心修復不及預期，銷售回暖不及預期。

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