盡管成功兌現了“金九”，但上海樓市的“銀十”卻未能如愿。據上海中原地產數據，10月上海新建商品住宅成交面積53萬平方米，環比減少58.4%，同比減少42.6%。與此同時，二手房市場也進入橫盤博弈期，高端住宅掛牌量增多，甚至出現了豪宅盤拋售的情況。

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“通常10月會受國慶長假影響，成交比9月減少是正常現象，但是今年銀十成交幾乎比9月減少一半，說明市場還是比較弱。”11月9日，上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者指出，“銀十”的落空對市場情緒產生影響，尤其是臨近年末，從慣例來看，成交會處于縮量震蕩走勢。預計后續成交即便略有反彈，但仍處于“清淡”格局。

二手房議價空間擴大

諸葛找房監測數據顯示，今年10月，上海二手房掛牌房源量高達105036套。在近期的市場走訪中，《華夏時報》記者了解到，由于市場“買漲不買跌”的觀望情緒濃厚，上海二手房議價空間增大，不少房源掛牌價出現松動，有房源甚至一降再降。

“錯過六七月的好日子了。”一位家住閔行莘莊奧賽花園的業主告訴《華夏時報》記者，因需要置換，兩個月前其將自住的一套大三房掛牌，最初的掛牌價為1100萬元。原本以為今年疫情解封后上海二手房市場成交火爆，自己手頭這套房源樓層佳、精裝修，快速出手應該不是難事。但出乎意料的是，這套房源并沒有他想象中的搶手。

為了能夠盡快出售，該業主在中介的勸說下數次調低總價，目前該套房源的掛牌價在998萬元。盡管價格下調了不少，2個月來，雖然曾與幾位買家“坐下來聊了”，但雙方在價格方面依然沒能達成一致。不僅如此，該套房源被掛在多個中介網站，但10月以來，中介的帶看量較此前明顯下降，“有時候周末2天都沒有人來”，這名業主顯得有些焦慮。

相比二手房東，購房者們則顯得比較有耐心。一名“剛改”客戶高先生向《華夏時報》表示，自己已經在看需要置換的住宅，但目前并不急于敲定下一套：“還是想再挑一挑，現在市場上掛出來的二手房源比較多，愿意談價的也多，(希望)能挑個性價比高的。”

市場觀望情緒的漫延，令剛剛過去的上海“銀十”顯得寒意十足。來自鏈家研究院的監控數據顯示，10月，上海二手房成交量回落至1.6萬套，較9月下降11%；成交金額539億元，環比下降11%。

近期有媒體報道稱，一些改善型項目已現價格松動，甚至有高端二手住宅“拋售”、豪宅業主為賣房進行重金“懸賞”。以浦東知名高端樓盤翡翠濱江為例，《華夏時報》記者看到，在諸葛找房APP上，該項目一期一套314.9平方米住宅在今年10月22日以5380萬元掛出，10月31日，業主將掛牌價調至4999萬元，8天降價381萬元。

需要說明的是，高端豪宅掛牌價調低情況并不普遍。例如，上述翡翠濱江項目一二期共有25套房源掛牌，但降價的房源僅此一套。

對比之下，“老破小”才是價格松動的主力。作為浦東最為知名的“三學區”梅園五、六街坊，由于對口的學區資源優勢明顯，近年房價漲幅驚人。2020年底、2021年初，掛牌單價高達20萬元/平方米，一套50平的小兩房竟躋身千萬豪宅之列。但在貝殼找房等平臺上，梅園小區目前的掛牌單價已降至13萬元左右。

10月上海新房成交金額創年內新低

對于上海“銀十”二手房成交下滑的原因，多名業內人士向《華夏時報》記者表示，今年上海新房供應集中放量，分流掉了不少二手房購房者。

11月4日，上海市房地產經紀行業協會秘書長陳亮向《華夏時報》記者等媒體指出，二手房因為“三價就低”因素，導致消費者支付能力有所下降。“上海在新房供應方面做了比較多的工作，新房與周邊二手房也有一定的價差，因此有房票的消費者更愿意嘗試買新房。”陳亮表示。

11月8日，上海中原地產市場分析師盧文曦也指出，今年7、8月二手房成交量均破2萬套，9月成交1.8萬套，9月末市場觀望情緒開始抬頭，隨著需求逐漸釋放完畢，加之10月份假期影響，成交量有一定的下滑。盧文曦向《華夏時報》記者強調，從一手房和二手房市場總量來看，與去年相比并未明顯下降，只是市場的結構發生了變化。“原來，市場上新房和二手房的成交占比可能是1:3，隨著結構性的改變，占比可能就調整為1:2，新房的成交量上去了。”

由于一二手房價格的“倒掛”、且無需中介費、契稅等費用，近年來，選擇“打新”的上海購房者不在少數。上述“剛改”購房者高先生就向《華夏時報》記者透露，雖然自己因為考慮學區，但是新房性價比高，如果有合適的新盤也會考慮。

不過，從成交數據來看，與二手房市場一樣，10月上海新房市場的熱度也明顯下滑。克而瑞上海透露，據CRIC監測數據，2022年10月，上海新建商品住宅供應面積為73.19平方米，同比下跌29.28%，環比下跌42.38%；成交金額為349.35億元，同比下跌26.62%，環比下跌51.46%。“除疫情停擺的兩個月之外，成交金額創今年新低。”克而瑞上海強調。

克而瑞上海指出，除了市場環境下行，購房信心下降，導致市場逐漸轉冷之外。全國經濟環境的下滑也產生了“多米諾骨牌”效應，當購房者個人收入預期降低，后續出手將更加謹慎。

“10月份，隨著市區盤和熱門盤的有限入市以及外環外和郊環外的供應增加，一定程度上使得‘打新’熱度也有所下降。”11月9日，上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾向《華夏時報》記者指出，對于眾多置換客(房主)來說，可能不急于出售手上現有房產，當買賣雙方都持觀望態度時，交易周期也會相應拉長。

楊雨蕾進一步指出，根據鏈家研究院的監測數據，整體上而言，今年下半年以來成交價格整體平穩，購房者更加理性，買賣雙方之間的議價空間有所擴大。“第六批目前主要仍處于認購階段，11月份會陸續開盤，預計屆時開盤量會繼續增長。”楊雨蕾表示。

盧文曦認為，從上海整個10月的新房成交情況來，隨著供應增加，成交出現反彈，但從格局來看，更多的是單個項目的活躍支撐起交易，“市場熱點不多，難以形成多點開花格局”，且10月份4個周，上海新房市場均未達到20萬平方米的正常水平：“因此可以看出市場又回到冷清狀態。臨近年末，在沒有很好的市場預期下，購買行為或再度回歸謹慎。”盧文曦判斷。

（文章來源：華夏時報）