“2023年的上半年我仍然覺得壓力會很大，整個下半年可能相對來說會更加樂觀一點，6月份是一個市場企穩的重要時間窗口?；貧w產品、生存第一，是企業在2023年應該遵循的方向。”

(資料圖片)

在2022年12月31日下午，易居企業集團CEO丁祖昱在“新路—2023丁祖昱評樓市年度發布會”上表示。

《中國經營報》記者注意到，丁祖昱在上述發布會上同時介紹稱，2022年全年，全國百城成交額下跌40%，“百城成交更能夠反映當前市場的實際狀況，下跌40%代表了整個中國樓市下跌的幅度?！?/p>

房地產市場規模重回2015年

“2022年整個房地產市場的規模回到了2015年。其實2013、2014、2015年的市場規模差不太多，所以，也可以說，回到了近十年前?！?/p>

丁祖昱在上述發布會上透露的數據顯示，在2022年，“整個商品房的成交規模，預計整體成交金額可能在13.3萬億元左右，成交面積在13.6億平方米左右，真正回到了2015年?！?/p>

而在2022年全年百城成交下挫四成、城市成交規模普降的大背景下，亦有城市保持正增長趨勢。

“極個別城市仍然保持增長，上海2022年一手房的成交金額是6344億元，同比增長了9%?！倍∽骊疟硎?，不少城市成交面積基本腰斬，這些城市都是歷年來被認為市場相對活躍、成交規模比較大的城市，比如長沙、杭州、寧波、武漢、重慶。

“這些城市的新房成交規模為什么出現了如此大的下行”丁祖昱解讀稱，“我們把它分成兩類，一類是以重慶、武漢、寧波為代表的城市，市場確實非常差；第二類是以杭州、長沙為代表的城市，為什么也出現了比較大幅度的腰斬？有兩個方面的原因：一是供應縮量明顯，二是這兩個城市的整體成交透支。”

不僅如此，在2022年，部分城市的房地產市場也出現了如二手房成交面積大幅下滑等諸多變化。

“北京、上海和廣州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以來的最低點。深圳是上千萬人口的大城市，原先二手房如此活躍，現在全年成交回到了210萬平方米，北京是1334萬平方米，上海是1330萬平方米，深圳連這兩個城市的零頭都沒有達到。”丁祖昱如此表示。

在丁祖昱看來，是“供求關系發生了逆轉。一旦供應增加之后，去化的速度就會放緩。所以整個二手房交易的周期出現了明顯的延長” 。

除此之外，2022年土地市場也風云變幻，土地成交金額集中度提升、城投托底等現象也持續引發外界關注。

“2022年是土地成交集中度最高的一年，大家都在少數城市集中投資?！倍∽骊欧窒矸Q，土地成交金額前三的城市占了整個土地成交金額的16%，成交金額前十的城市占了整體成交金額的35%。也就是說，10個城市的土地成交金額占了全國土地成交金額的1/3以上，前20個城市的占比達到了51%。

“2022年只有40%的百強房企在拿地，其中80%的拿地集中在22個城市。對房企來說，現在投資越來越簡單，選擇的余地也越來越少了?！倍∽骊湃绱吮硎?。

中長期投資聚焦上海等20城

在告別2022年后，2023年的房地產市場走勢如何、將呈現何種新變化等看點也備受市場關注。

“行政手段全面退出、經濟扶持同步跟進”，在政策建議方面，丁祖昱表示，“在全國范圍內全面放松‘四限’，即限購、限貸、限價、限售，我認為現在是最好的時機，包括一線城市?！?/p>

丁祖昱認為，除了全面放松“四限”政策之外，“我們建議可以在財稅政策方面能夠再給一定的刺激，比如對房地產相關的交易稅費，特別是契稅等給予一定的減免?！逼渫瑫r表示，“當然，對豪宅還應該保留這些‘高稅收’?！?/p>

“還可以在部分城市實施購房補貼，比如二孩家庭、三孩家庭以及各類人才等，都可以給予一定的購房補貼”，在丁祖昱看來，這些政策對穩定市場會有一定的作用。

保交樓牽涉購房者、房企等諸多相關方，一直受到市場各界高度關注。

在保交樓方面，丁祖昱表示，“我們建議，已經完全去化的停工項目應確保正常復工正常交付；銷售‘七七八八’的項目提供專項貸款，只負責從停工之時到交付中的工程費用，關于之前的債務不要去涉及?！?/p>

“對于一部分去化特別差的項目建議暫時擱置，對于部分極少數購房者怎么妥善解決的問題，可以當成一個題目去專門解決?！倍∽骊湃绱苏J為。

值得注意的是，近期以來，新開發模式也受到房企高度關注，對此，丁祖昱直言，“未來開發的新模式也許不是2023年就會出現的新模式，但我相信這一定會成為未來房地產開發的新模式?！?/p>

梳理可發現，“采取項目封閉制”、“預售制度變化”及“融資透明”等成為丁祖昱口中的未來地產開發新模式的重要組成部分，如對于“采取項目封閉制”，丁祖昱就認為，未來項目的封閉式管理，是早晚要實施的房地產開發模式轉變的一個重要方向。

而在城市加速分化的大背景下，丁祖昱認為，短期內可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都等10座城市，而中長期投資除了北上廣等明星城市外，還可以聚焦寧波、西安、廈門、青島等城市。

“站在城市市場角度來說，2023年大多數城市的筑底應該可以完成，房價還會繼續下行，但是我覺得信心會有一定的修復?！倍∽骊湃绱吮硎?。

（文章來源：中國經營網）