經(jīng)過(guò)48次延時(shí)、53輪競(jìng)買后，上海市長(zhǎng)寧區(qū)古北中央花園的一套豪宅在2月9日11時(shí)19分落槌成交，成交價(jià)定格在3134.75萬(wàn)元，較2510.75萬(wàn)元的起拍價(jià)高出624萬(wàn)元，與一拍起拍價(jià)3138.43萬(wàn)元基本持平。

這是該小區(qū)出現(xiàn)在阿里法拍平臺(tái)的第三套房源，距離上一次成交過(guò)去了約2個(gè)月時(shí)間。2022年12月27日，一套面積296.67平方米、配帶車位的房源以3605萬(wàn)元的底價(jià)拍出，競(jìng)得人為宏潤(rùn)建設(shè)集團(tuán)上海置業(yè)。

另一次則是在2015年。當(dāng)年10月，古北中央花園11號(hào)1201室及地下一層171號(hào)車位在法拍平臺(tái)上架，起拍價(jià)為1500萬(wàn)元，最終因無(wú)人報(bào)名而流拍。此后該套房源繼續(xù)上架二拍，吸引了14人報(bào)名，競(jìng)價(jià)123輪后以1955萬(wàn)元成交，高出評(píng)估價(jià)145萬(wàn)元。

【資料圖】

時(shí)隔8年，相似的劇情又重新上演。

此番成交的房源為古北中央花園14號(hào)802室及地下一層10號(hào)車位及室內(nèi)物品(下稱“標(biāo)的”)，今年1月4日，該標(biāo)的因無(wú)人出價(jià)而流拍，繼而重新上架二拍。

不同于1月份無(wú)人出價(jià)的冷清，二拍引來(lái)6人報(bào)名，“獵殺時(shí)刻”在原定截止時(shí)間的最后二十分鐘開始，諸位買家的競(jìng)拍意愿都頗為強(qiáng)烈。

首當(dāng)其沖的是競(jìng)買人“W7015”與“J1537”，兩人你追我趕了20多個(gè)回合后，“J1537”退出大戰(zhàn)，而“W7015”越戰(zhàn)越勇，繼續(xù)與“O4288”、“T7581”等競(jìng)買人輪番交鋒，直至“B3941”舉牌將價(jià)格逼近一拍起拍價(jià)才罷手。

一拍時(shí)的起拍價(jià)大概率是“W7015”的底線，這一價(jià)格相當(dāng)于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的八折。競(jìng)買記錄顯示，“B3941”最后一次出手的報(bào)價(jià)為3134.75萬(wàn)元，若“W7015”以12萬(wàn)元的加價(jià)幅度繼續(xù)跟進(jìn)，則標(biāo)的價(jià)格將達(dá)到3146.75萬(wàn)元，超過(guò)一拍起拍價(jià)約8.3萬(wàn)元。

整體來(lái)看，競(jìng)買人雖然撿漏之心強(qiáng)烈，但理智依然在線。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《國(guó)際金融報(bào)》記者分析，對(duì)于豪宅買家而言，古北中央花園整體優(yōu)勢(shì)并不明顯，小區(qū)房齡已近20年，此外2023年上海一手豪宅供應(yīng)大概率會(huì)增多，購(gòu)房者選擇面較廣，且一手豪宅價(jià)格依然占據(jù)優(yōu)勢(shì)，“法拍房可能還有潛在風(fēng)險(xiǎn)，所以大家還是會(huì)比較克制”。

古北中央花園是古北二期板塊中的一員，“老牌富人區(qū)”是外界對(duì)該區(qū)域的一貫認(rèn)知。在上海的豪宅板塊中，古北是一個(gè)較為特殊的存在，它雖然身處二環(huán)，定價(jià)卻超過(guò)不少內(nèi)環(huán)樓盤，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)其“不以環(huán)線定價(jià)格”。

由于開發(fā)較早、配套成熟、主打國(guó)際社區(qū)，古北板塊內(nèi)鮮少有新房供應(yīng)，尤其是二期區(qū)域，御翠豪庭、古北瑞仕花園、古北國(guó)際花園、華麗家族古北花園、強(qiáng)生古北花園等業(yè)內(nèi)排得上號(hào)的高端盤均扎根在此，不少富商名流亦在此安家，如2022年被偶遇做核酸的彭于晏、帶領(lǐng)網(wǎng)友跳操的劉畊宏等。

板塊吸引力也導(dǎo)致該片區(qū)出房量極少。也是因此，有行業(yè)人士認(rèn)為，競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)的買方可能更多是看中了古北中央花園的地理位置，“畢竟古北板塊新房比較少，二手房流出來(lái)還是比較有吸引力的”。

以古北瑞仕花園為例，某中介平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)目前僅有4套房源在售，單價(jià)在13萬(wàn)-16萬(wàn)元之間，2019年至今共成交了7套，平均每年不足兩套；華麗家族古北花園則掛牌了2套房源，單價(jià)在14萬(wàn)-15萬(wàn)元之間，最近一次成交是在去年3月，這也是2022年賣出的唯一一套。

古北中央花園的歷史成交量則更少，自2003年建成以來(lái)只成交了25套，其中2017年至今共有9套，相當(dāng)于一年1.5套。今年1月，一套面積360.92平方米的房源以5660萬(wàn)元的價(jià)格賣出，單價(jià)約15.68萬(wàn)元，較掛牌價(jià)減少了340萬(wàn)元，成交周期為103天。

目前，該小區(qū)尚有一套面積291.41平方米、四室三廳的房源掛牌在售，報(bào)價(jià)3200萬(wàn)元，單價(jià)約10.98萬(wàn)元，略高于此番在法拍平臺(tái)成交的房源。中介告訴記者，這套房源不帶車位，但還有另一套面積296平方米、帶車位的房源，報(bào)價(jià)3700萬(wàn)元，“業(yè)主沒(méi)有提供身份證，所以沒(méi)有在外網(wǎng)展示”。

以此來(lái)看，近日在法拍平臺(tái)落槌成交的房源雖然較起拍價(jià)高了624萬(wàn)元，但依然稱得上是撿漏價(jià)。

根據(jù)拍賣信息，標(biāo)的802室的建筑面積為295.78平方米，折合單價(jià)約10.6萬(wàn)元，附帶的車位建筑面積為30.14平方米。

據(jù)上述中介估算，古北中央花園的車位合理價(jià)格在70萬(wàn)-80萬(wàn)之間，但現(xiàn)下小區(qū)內(nèi)沒(méi)有車位可售，需要的話只能租，價(jià)格在每月1200元-1500元之間，“小區(qū)車位配比1∶0.9，業(yè)主單賣車位的可能性也不大，都是跟房子一起交易的”。

另一方面，盡管標(biāo)的因債權(quán)文書糾紛流入法拍市場(chǎng)，但其資質(zhì)仍較為“干凈”，目前處于空置狀態(tài)無(wú)人占用，亦無(wú)租賃，欠有物業(yè)費(fèi)約1.6萬(wàn)元、車位管理費(fèi)1800元、電費(fèi)55.8元。

標(biāo)的在二拍中的搶手一定程度上為古北二期板塊后續(xù)的法拍房“打了個(gè)樣”。記者注意到，華麗家族古北花園有兩套房源將在2月13日開始競(jìng)拍，屆時(shí)誰(shuí)會(huì)拿到古北豪宅的入住憑證？

（文章來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）