自去年以來，個人住房貸款借款人加快提前償還貸款現象頻頻出現。尤其是近段時間，住房貸款提前還款現象顯著增多，漸成“提前還款潮”。在此期間，一些機構宣稱提前還貸能縮短還款周期，通過誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”。對于此類亂象，近日，遼寧銀保監局發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》(以下簡稱《風險提示》)提出，上述行為使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

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而另一方面，由于房貸利率變動等原因，很多購房人對于“提前還貸”的需求依然存在。對于購房人能否提前還貸、是否需要支付違約金等熱點問題，業內人士也給出了針對性的解答。

需警惕提前還貸相關負面風險

遼寧銀保監局發布的《風險提示》指出，隨著國家對小微企業支持力度的加大，經營性貸款利率持續走低，社會上出現一些違規“貸款中介”，其以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

對此，《風險提示》著重介紹了經營貸風險、信用貸風險、財務風險、個人信息泄露風險，比如，經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款；信用貸款與其他貸款業務相比利率較高，無形當中增加還款負擔，若信用貸款不能準時償還，還會收取高額罰息并產生逾期還款記錄等。

遼寧銀保監局指出，要提高風險意識，維護自身合法金融權益，依法合規辦理貸款、還貸業務，誠實守信，踐行“合約精神”，共同維護良好的社會金融秩序。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析稱，近期各地提前還貸現象明顯增加，給商業銀行的貸款業務帶來了很大沖擊和壓力。上述《風險提示》提及了“合約精神”，希望購房者理性看待提前還貸事項，依法依規辦理還貸業務。此類政策對于全國其他城市具有非常好的啟發意義，地方政府要積極關注此類現象，尤其是要防范中間的金融風險，同時，各地相關部門還應主動研究近期提前還貸現象中的合理與不合理、合規與違法，進一步做好提前還貸方面的工作。

記者了解到，對于此類行為，全國多地相關部門已經做出過風險提示。例如，2023年2月2日，深圳市房地產中介協會官網發布“鄭重提示”，其中提出嚴禁房地產中介參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構和個人違規利用“經營貸”的不法行為。

此前，中國銀保監會消費者權益保護局于2022年底發布風險提示，提醒廣大消費者警惕不法中介誘導，認清違規轉貸背后隱藏的風險，以防合法權益受到侵害。

更早些時候，2021年2月10日，北京銀保監局、中國人民銀行營業管理部聯合印發《關于加強個人經營性貸款管理，防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》，嚴厲禁止利用經營貸、消費貸購買住房。

釋疑：購房人能否提前還貸？

事實上，除了需警惕提前還貸相關的風險外，對于購房人來說，正常的“提前還貸”行為遇阻，也成為一大困擾。

“我們向銀行申請提前還貸，但是困難重重。”近期，不斷有購房人向新京報記者反映稱，在提前還貸過程中，遇到銀行拖延或變相拒絕等問題。據媒體報道，近期由于房貸利率下調等原因，很多“高位站崗”的購房人欲提前還貸卻遭到了銀行阻礙，一些銀行通過人為設置障礙使得購房人提前還貸預約業務排到幾個月之后，購房人認為銀行無權阻止提前還貸。

那么，在依法合規的前提下，購房人是否能提前還貸呢？對此，廣東合邦律師事務所律師楊登基認為，法律并沒有賦予銀行限制購房者提前償還貸款的權利，除非合同條款有特別約定，反言之，如果合同沒有約定或約定不明，購房者可提前償還貸款。根據法律規定，“債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。”如從該法律條文分析，法律相當于走了中間路線，平衡了債權人(銀行)與債務人(購房者)的利益，即默認了購房人有權提前償還貸款，對于其提前履行債務給銀行增加的費用，由購房人負擔。

而對于提前還貸的時間問題，楊登基指出，如果合同沒有具體約定提前還貸的時間限制，購房者需要與銀行預約，但從原則上說，銀行無權臨時要求購房者提前三個月或更長時間預約提前還貸。若是銀行確實有故意拖延行為，購房者有權向銀監會等監管部門反饋。

此外，對于判斷購房者提前還貸是否構成違約，楊登基律師表示，要綜合分析，比如合同中是否明確約定了提前還貸的限制條款。如果購房者因提前還貸而遭遇高額違約金等問題，則可以對比其它商業銀行相應違約金比例，若發現提前還貸的違約金比例過高，購房者有權提出異議并要求降低賠付標準，也就是說，違約金數額不能超過因提前還貸給銀行帶來的損失。

（文章來源：新京報）