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筆者注意到，今年的“兩會”，不管是政府工作報告，還是代表委員的提案議案，都十分強調城市更新。什么是城市更新呢？簡單講，就是對不合理的城市空間重新布局，生產、生活、生態各得其所；水電管氣路網等公共設施，該補的補、該換的換；修復和完善社區的功能，有物業、有服務，打造5-15分鐘的社區生活圈，老人、大人和小孩都有想要的空間。

城市更新，不僅是擴大內需的必經路徑，也是樓市可持續發展的主要空間。對此，筆者先舉個例子。房子和車子都是支柱產業，但發展境遇完全不同。近期，燃油車踩踏式降價，而樓市已經復蘇。業內人士說，現在的轎車，性能、質量、外觀等，比20年前不知道好多少倍，但價格只有原來的一半。房子呢？高速發展了這么多年，質量乏善可陳，甚至還在為交樓發愁。

幾場討論會上，都有領導或專家這樣認為，從量上看，房子夠多了，但仔細瞧瞧大家的居住質量、配套設施、社區服務、片區面貌，發現與城市光鮮的外表格格不入，難言高質量發展。特別是，70%的人口集中在主城區，但主城區的房子可謂“老破小”主導，樓齡多在20年以上，還在用罐子煤氣，各種線路老化，采光通風不佳，設計落后，外墻和樓道破舊。

很多人說，問題這么多，為啥不早改造呢？很簡單，這些區域沒啥騰挪空間，產權主體多，各有各的訴求，改起來難度大，不如繞道外圍的凈地空間。而且，過去20年各大城市都在大搞新區、開發區、副中心等，產業布局很宏偉、很先進，軌道交通也在向外延伸。各方在業績訴求上求快、求大，還有這樣的“規劃紅利”加持，老城區就被擱置在一邊了。

樓市高舉高打了20年，主戰場就在老城區外圍。地賣了不少、房子也建了不少，但羅馬城絕不是一天建成的。現在來看，房地產成了“造城”的融資工具，各種宏偉的大手筆規劃，很多都沒有落地(也不可能在短期落地)，規劃紅利異化為樓市熱潮，引來的是各方投資客。當漲價預期褪去，當需求開始退潮，而真正想住在這里的發現不靠譜，結果就是用腳投票。

這時候，發現還是中心區、老城區有煙火氣、有溫度、有人情味兒。問題是，在過去20多年樓市繁榮過后，中心城區或老城區的房子盡管老舊，房價也上了幾個臺階。更要命的是，由于回旋余地小，供應沒彈性，老城區、中心區的房價死貴死貴的。這些年，但凡中心區有新房供應，不管是新地供應，還是拆遷舊改，很多是見縫插針、高聳入云式的單體樓。

城市更新的前身就是拆遷主導的舊改，房地產主導，房地產買單。拆遷要價一波高過一波，沒有最高只有更高，根本沒有能力補上配套設施、修復生態環境，不僅原有的“城市病”治不了，還增加了未來的治理隱患。比如，每個新項目都向上要空間、向上要投資回報，整個片區地上地下的管網壓力更大了，交通更擁堵了，學位更緊張了，排澇的壓力也更大了。

城市更新模式下，改造從地產主導，全面回歸公益主導，國企和政府平臺作為先遣部隊進入，借助專項債、更新基金、財政補貼、政策性銀行低息貸款等，先把片區內要補的公共設施、生態修復等等，全部補上。該拆掉的要拆，但公益屬性把護下，不要妄想“補償造富”了。要高價補償的，會被晾在一邊，先推動國有舊工業、商業改造，先推動產業和招商。

降成本、補配套的更新邏輯下，密集人口的支撐下，片區內商業、居住、產業都開始活躍起來，沉睡的活化起來，消費內需也增長起來。從地產的角度看，原來無人理睬的“老破小”，現在成了總價可控(小戶型為主)、配套成熟、可青睞的“上車盤”，原業主也借此換了新房。即便不交易的，主人也紛紛開啟二次裝修的“消費升級”，自住或出租“兩相宜”，整個城市的房屋循環撬動起來了。這既是房地產健康發展的表征，也是可持續發展的表征。

（文章來源：證券時報網）