今年2月北京的那場土拍中，越秀豪擲59.11億元摘下了昌平回龍觀以及石景山蘋果園兩宗熱門地塊，成為場上的最大贏家。

這一動作被外界視為是越秀北上進京的信號。在此之前，公司還引入了原旭輝華北區域集團總裁董毅，他是投拓出身，熟悉北京和環京市場，進入越秀后擔任華北區域副總裁，主管投資和北京公司，上述兩宗熱地就是其履新后的首秀。

越秀沒有掩飾想要在北京大干一番的想法。3月15日召開的2022年度業績會上，董事長兼執行董事林昭遠在談到相關問題時表示，核心城市、人口、經濟依舊是拿地的重點考慮因素，“有機會的話我們還會繼續增持北京”。

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與林昭遠一同出現在業績會上的還有副董事長、執行董事兼總經理林峰，財務總監兼執行董事陳靜以及資本經營部總經理姜永進。一小時的交談中，管理層們對外界透露了新一年發展規劃的更多細節。

華東區域“上大分”

不同于過去三年，今年越秀將業績會的召開場地設在了香港，這是業內第一家召開年度業績會的房企，也是首家回歸線下的房企。

對于這場見面，林昭遠直言“挺開心”，他說公司在過去一年面臨著兩大挑戰，一是新冠疫情，二是行業的深度調整，但所幸這些壓力都扛住了。

過去一年，越秀是行業內為數不多取得銷售金額正增長的房企，公司累計錄得合同銷售金額1250.3億元，同比增長8.6%，銷售目標完成度為101.2%；對應合同銷售面積約414萬平方米，較2021年下滑0.9%；銷售均價同比上升9.4%至3.02萬元。

區域分布來看，上述合同銷售金額中，大灣區貢獻了596.8億元，約占47.7%，其中531.9億元來自廣州；華東地區的銷售額為429.5億元，占比約34.4%，同比增幅為65.7%；華中和北方分別為11.2%、4.6%，西部地區則為2%。

林昭遠直言8.6%的銷售額增幅來之不易，這背后是產品端、營銷口以及管理層等共同努力的結果，“管理層帶頭星期六不休息，可以說我和林峰幾位管理層真的是365天全年無休”。

銷售端的穩固也助推了越秀的行業排名。2022年的克而瑞銷售榜單中，公司拿下了第16名的位置，較2021年的第37名提升了21個位次。

2022年，越秀實現營收724.2億元，同比上升26.2%；對應歸母凈利潤39.5億元，同比增長10.2%；毛利率則較上一年下降1.4個百分點至20.4%。截至去年末，該公司已售未結金額1789.7億元，較年初上升18.8%，其中50%位于大灣區，華東地區占比為35%，華中則為10%。

在越秀的戰略布局中，華東區域的重要性正在不斷凸顯。根據年報信息，2022年，該公司在華東區域的銷售均價為3.99萬元，超過大灣區3.43萬元的均價，是華中以及北方區域的兩倍之多。

去年，越秀通過TOD、城市運營、國企合作等渠道在12個城市新增土地37宗，總建筑面積約695萬平方米，其中11宗地位于華東，對應面積172萬平方米。截至2022年末，公司擁有總土儲2845萬平方米，其中大灣區占比49.8%，華東占16.1%。

對于后續的發展重點，林昭遠直言，大灣區依舊會是主戰場，投資配置總體要在50%左右，在這個基礎上，公司會加大力度、重點發展長三角，同時布局東西部地區的核心城市，“當然我們會根據市場的發展做一些優化”。

談及2023年的市場走向，林昭遠稱，在經歷了去年市場的大幅下滑后，大家都有些緊張，但市場需要好產品，經濟的穩定、購房者的信心等是影響市場走向的重點因素。

他判斷，在政策的支持下，今年房地產市場會穩中向好，但區域結構性分化依然會存在，核心區域依舊存在一房難求、價格上漲的現象。越秀整體的供貨節奏也將視行情而定，“比較好賣的項目我們還是抓緊推，抓緊去化、回流，資金回流后再抓緊去淘更好的項目，還是這樣一個循環”。

全年銷售目標1320億元

2023年是越秀頗具意義的一個節點，這是公司成立的第40周年，也是上市的第30周年。如姜永進所言，今年越秀將在經營現金流為正的標準下“擼起袖子加油干”。

2023年，越秀擁有可售貨值2400億元，其中57%位于大灣區，華東區域占21%，華中為11%。公司全年銷售目標為1320億元，較上一年的目標增長6%，相比2022年制定的9%的增速有所放緩。

關于銷售目標的制定，林昭遠笑稱當時有些糾結，2022年雖然完成了銷售目標，但大家都十分勞累，前兩個月市場的回暖一定程度上給大家傳遞了信心，“所以就制定了6%的目標，希望最后能更高”。

2022年，越秀完成在建面積2092萬平方米，新開工面積859萬平方米，竣工面積557萬平方米。在2023年的規劃中，這些指標都有所增長，其今年的計劃在建面積目標為2214萬平方米，新開工面積875萬平方米，竣工面積753萬平方米。

按照預期，該公司今年將有856.8億元的現金流入，其中832.9億元來自合同銷售，剩余23.9億元來自其它收入；現金流出的項目來看，用于土地款支出及拍地保證金的額度為400億元，工程款支出185億元，稅及費用206.2億元，利息51.8億元，合計843億元。

去年，越秀在杭州獲得了勾莊TOD項目，總建筑面積約37萬平方米，實現銷售7.6億元，這是公司首次在大灣區以外的城市獲得TOD項目。

林昭遠稱，目前越秀與杭州地鐵已有兩個項目合作，其他多個城市的合作也正在洽談中，能否落地需要考慮各個項目的指標、業態以及成本問題，他指公司成立了TOD研究院，在開發技術，尤其是在成本控制方面有所成長。

再融資要找便宜的錢

相較TOD項目擴張，越秀對收并購的態度更為謹慎。如林昭遠所言，收并購雖然是獲取土地項目的渠道之一，但難度特別大、坑特別多，目前團隊每周接到的并購要約項目很多，“我們會進一步篩選，有機會就利用并購迅速擴大”。

對于收并購標準，他也給出了具體的評判維度，一是項目角度，希望能與公司布局一致，產生協同效應，“沒有去的城市當然就不要去了”；另一方面則是需要考量合作方的整體情況。

頻繁被外界問及收并購是因為，在當下房地產市場，越秀是為數不多具備收并購資質的房企。截至2022年末，公司擁有賬面現金351.2億元，總債務規模為883億元，其中18%、約158.9億元在一年內到期，27%在第二年內到期，第三至五年到期的債務占比為49%，現金短債比2.23倍。

2022年，越秀在境內發行了合共98.4億元的公司債券，加權平均利率約3.11%，集團年內平均借貸利率為4.16%，同比下降10個基點。

再融資方面，林昭遠表示，公司具備發債的能力，也有再融資的需要，但主要看成本，“哪里成本便宜去哪里，美元債太貴了，不是我的‘菜’”。

關于未來的融資成本情況，林峰回應稱融資成本實際還要看利率走勢，包括國內和國際市場利率的走勢，“我們的目標是整體利率水平控制在行業前五”。

（文章來源：國際金融報）