“法拍房”的成交價格通常低于市場價，從而一度成為購房人“撿漏”的優質資產。不過，購買法拍房存在風險，其中包括涉稅風險問題。在拍賣環節，因“一切稅費由買受人承擔”的條款引發的爭議屢見不鮮，由此產生的高額稅費也導致了流拍、悔拍現象。

對此，業內人士表示，為了解決法拍房涉稅問題，一些地方的法院與稅務部門開啟一些溝通協作渠道，盡量降低法拍房風險。另一方面，有關部門也在推廣“稅費各擔”，更好地維護各方當事人合法權益。

現象：

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101萬元拍下法拍房，稅費30多萬元

近日，河北的李翔(化名)花費101萬元拍下了一套法拍房，其市場價在116萬元左右。在辦理過戶的過程中，李翔才發現自己需要繳納30多萬元的稅費。經過進一步了解，該套房子的原房主是一家公司，公司名下的房子過戶時，需要繳納土地增值稅。

“我計算稅費后，發現這套房子是個‘燙手山芋’。”李翔告訴新京報記者，由于該套房產年代較為久遠，原房主獲得房子后經營不善，目前已經失去聯系。他已經無法找到該公司來獲得自己所購房屋的原始憑據以及相關的票據完稅憑證。這就導致了一系列的涉稅問題，比如多項稅費扣項無法抵扣。

李翔感覺自己不僅沒撿到便宜，還進退兩難。“要這套房吧，得交30多萬元稅費；如果反悔，拍賣時交的30萬元保證金就會被沒收。”

與李翔遭遇類似情況的購房人并不鮮見。一位深圳的購房人以416萬元拍下一套學區房，他以為自己“撿漏”了，畢竟該套房子的市場價是600萬元，可是在計算稅費后，這套房子的總房款在690萬元以上。

還有一位競買人，以360多萬元拍下深圳羅湖一小區的學區房。然而，該套房子的稅費達到240多萬元，其中土地增值稅為210多萬元，總房款約達610萬元。而該套房子的市場價約為530萬元。

風險：

“買方包稅”導致成本提高，未交歷史欠稅影響過戶

北京某機構稅務師表示，根據房屋屬性用途不同，法拍房所收稅費標準也有所不同。不動產交易過戶涉及的稅費主要有增值稅、企業所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等。

而據北京西城法院發布的消息，目前，拍賣公告上關于稅費問題基本上有兩種表述方式，一種是“一切稅費均由買受人承擔”；另一種是“按照相關規定各自繳納稅費”。對于第一種表述方式，買方可能需要承擔本應由賣方承擔的稅種，如增值稅、個人所得稅等，如果法拍房的原值很低，成交價很高，中間產生了巨額的差距，買方很有可能承擔一筆不菲的稅款。

前不久，有一家公司參與了某司法拍賣網絡平臺上發布的不動產司法拍賣。該公司競買成功后，與稅務機關、法院就其是否應依法承擔本來應由被執行人承擔的交易稅費這一重要問題產生爭議。后經查明，這家公司忽略了競拍公告上的 “買受人除付清全部拍賣價款外，買賣雙方交易所需承擔的一切稅費及有可能存在或者已經存在的欠稅”等相關條款。

值得關注的是，在實務操作中，“一切稅費均由買受人承擔”的條款下，當原房主為公司，也就是人們俗稱的“公司產權房”，買方需要替被執行人(賣方)承擔至少七項稅費，如增值稅、土地增值稅、企業所得稅等，總稅費可能超過成交價的40%。

以競得價1000萬元(不含稅)的法拍房為例，按據實征收計算，需要承擔的稅費高達451萬元(其中土地增值稅240萬元)，占競得價的45.1%，這就意味著買方承擔被執行人的稅費后，取得該套房子的實際成本達到1451萬元。

而購房人不承擔被執行人歷史欠稅，就有難以過戶的風險。北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，根據相關規定，辦理過戶要求嚴格執行“先稅后證”的政策，沒有財稅部門發放的契稅、土地增值稅完稅憑證或免稅憑證等相關憑證，是無法辦理過戶的。即使是通過法院拍賣房產的方式，甚至通過法院強制執行過戶的方式，也需要滿足這些前提條件。

除了稅費，物業等歷史欠款也需要法拍房競買人關注。一位業內人士介紹：“法拍房之前所欠繳的物業費、水電費、供暖費等一些費用，需要買方在看房時向小區物業咨詢確認。”

舉措：

推廣“稅費各擔”，防范法拍房涉稅風險

那么，面對復雜的法拍房涉稅風險問題，應該如何避免？

對此，北京西城法院曾指出，關于法拍房的稅費收取問題，全國各地的稅務部門并沒有統一的標準。在購買法拍房之前，競價者一定要事先了解當地稅務部門對于法拍房的稅收政策，同時一定要仔細閱讀目標房源的拍賣公告中關于稅費問題的表述。

“為了解決法拍房涉稅問題，一些地方的法院與稅務部門也在開啟一些溝通協作渠道，盡量降低法拍房風險。”北京市中聞律師事務所王靜律師表示，比如，湖南省某地方“法院+稅務”協議搭建了法院與稅務協作的工作機制，明確了被執行人和拍賣競得人稅費負擔問題，明確規定了五個方面的協作措施，對群眾反映強烈的“過戶周期長、發票開具難、稅費承擔信息不明確”等問題的解決起到了促進作用。

而北京市懷柔區人民法院與國家稅務總局北京市懷柔區稅務局簽訂了《北京市懷柔區人民法院與國家稅務總局北京市懷柔區稅務局工作合作框架協議》，建立起工作聯席會議機制、司法拍賣不動產涉稅事宜處理聯動機制及信息共享機制。在此機制下，司法拍賣前，懷柔稅務局根據懷柔法院移交的信息完成稅款初步測算并反饋，使競買人預期購買司法拍賣的不動產可能涉及的稅費金額。司法拍賣成交后，懷柔法院依據懷柔稅務局的《參與分配函》及案件實際情況預留稅款，并協助入庫，規范稅款參與分配流程，避免稅款征繳不及時或漏繳問題出現。

“盡管現在還存在一些法拍房涉稅糾紛案例，但是法拍房涉稅方面的規定正在逐步完善，相信風險會越來越小。”王玉臣律師表示，國家稅務總局在2020年9月2日發布了《對十三屆全國人大三次會議第8471號建議的答復》(簡稱《答復》)，對全國人大代表提出的《關于取消不動產司法拍賣公告中由買方承擔稅費的轉嫁條款，統一改為“稅費各自承擔”的建議》做出了肯定性答復。

國家稅務總局在《答復》中寫道：“我局和最高人民法院贊同您關于稅費承擔方面的建議，最高人民法院將進一步向各級法院提出工作要求：一是要求各級法院盡最大可能完善拍賣公告內容，充分、全面向買受人披露標的物瑕疵等各方面情況，包括以顯著提示方式明確稅費的種類、稅率、金額等；二是要求各級法院嚴格落實司法解釋關于稅費依法由相應主體承擔的規定，嚴格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔全部稅費，以提升拍賣實效，更好地維護各方當事人合法權益。”

新京報記者張建

（文章來源：新京報）