萬物的萌發(fā)、生長、輝煌、衰落都有一個周期規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代逝去的時候，頭部更具有遠見的企業(yè)早已開始謀劃第二條甚至第三條增長曲線。

(資料圖)

管理學大師查爾斯·漢迪在他著名的《第二曲線》一書中指出，“任何一條增長曲線都會滑過拋物線的頂點(增長的極限)，持續(xù)增長的秘密是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線。”

而在房地產(chǎn)行業(yè)的新時期，龍湖集團新的掌舵人陳序平就將開創(chuàng)和執(zhí)掌龍湖新的利潤增長曲線，讓三條曲線共同增長成為龍湖利潤增長的新秘訣。

提升非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比

據(jù)財報顯示，2022年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。在行業(yè)整體下行、多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖集團依然保持了營收和利潤的雙正向增長。

值得關(guān)注的是，2022年，龍湖由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)帶來的收入均已超過百億元，其中，運營業(yè)務(wù)主要由商業(yè)投資、長租公寓等業(yè)務(wù)組成，全年實現(xiàn)租金收入118.8億元；由物業(yè)管理、智慧營造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)收入達116.7億元；由運營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性利潤占比更是提升10個百分點，達到27%。由此可見，運營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，已成為與房地產(chǎn)開發(fā)并行的第二條和第三條增長曲線，龍湖面向未來的陣勢已經(jīng)拉開。

據(jù)陳序平透露，在發(fā)展戰(zhàn)略上，未來5年，龍湖集團將大力發(fā)展非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比提升50%以上。

去年，陳序平對龍湖的業(yè)務(wù)模式進行了重構(gòu)，其表示：“我們在航道上已經(jīng)進行了重構(gòu)，變成一個開發(fā)航道、兩個運營航道、兩個服務(wù)航道，這樣‘1+2+2’的格局，而且是在‘一個龍湖’的統(tǒng)一體系下，這樣為龍湖穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展，提供更大的空間。”

也就是說，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)航道仍作為支撐底盤，兩個運營航道包括商場和長租公寓，兩個服務(wù)航道包括輕資產(chǎn)的物業(yè)管理“龍湖智創(chuàng)生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”，從而形成開發(fā)、運營、服務(wù)的三大利潤貢獻分支。

在陳序平的賬本中，未來，兩個運營航道中的商場和長租公寓屬于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，平均毛利率接近75%，將更重視同店同比的增長以及經(jīng)營現(xiàn)金流整體回正；而兩個服務(wù)航道有望每年保持40%-50%的增長，給集團穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障。

左手地產(chǎn)，右手經(jīng)營和服務(wù)

在商業(yè)運營方面，去年底，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，累計開業(yè)運營的商場達76座。而今年，龍湖新增開業(yè)商業(yè)項目預計將達到11個，當年新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4個億。

陳序平表示：“在疫情(管控優(yōu)化)之后，我們首先會逐步把出租率抓上來，我們的出租率會爭取在半年的時候重新回到正常水平，提升的出租率也會貢獻我們收入的增量。”

在長租公寓領(lǐng)域，龍湖目前在手長租公寓為16萬間，開業(yè)11.6萬間。龍湖長租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)于2021年、2022年兩年連續(xù)實現(xiàn)盈利。陳序平表示：“去年底，受到疫情的影響，我們出租率為88.5%，開業(yè)6個月及以上房源出租率91.1%，比過往年份有所下降，我們在未來一兩個月時間內(nèi)就會逐步回歸到正常水平，保證存量資產(chǎn)上的運營有更高的效率。”

在服務(wù)業(yè)務(wù)方面，去年，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長，如簽約小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域。

對于龍湖智創(chuàng)生活目前的上市進程，龍湖執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示：“龍湖不會為了短期謀求一個上市資格而喪失發(fā)展的主動性，我們也非常重視航道間的協(xié)同。龍湖智創(chuàng)生活將繼續(xù)苦練內(nèi)功，提升行活與收入，同時對低效的收并購保持警惕，一如既往地做好準備，靜待花開。”

值得一提的是，2022年，龍湖以智慧營造入局代建賽道，開創(chuàng)了“龍湖龍智造”這一品牌。趙軼表示：“龍湖龍智造是我們?nèi)ツ臧l(fā)布的智慧營造新品牌，結(jié)合了定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC服務(wù)、智慧城市整體解決方案等產(chǎn)品服務(wù)模塊。協(xié)同為客戶提供一站式全周期的建造服務(wù)和營造服務(wù)，整個客戶包括央企、國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校都在里面。去年穩(wěn)步起步，有效拓展，截至目前已獲取建管項目近40個，總建筑面積超過700萬平方米。”

今年將修復房地產(chǎn)盈利水平

隨著疫情管控措施的優(yōu)化和房地產(chǎn)多項利好政策的落地，今年前2個月，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出整體回暖的態(tài)勢。

“我們始終堅定看好這個10萬億量級的支柱產(chǎn)業(yè)。”陳序平表示，接下來要做的，將回歸重點城市、核心區(qū)域；提升周轉(zhuǎn)去化、優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，修復盈利水平；相較于規(guī)模，更加注重交付品質(zhì)、回款質(zhì)量及利潤率。

陳序平認為，房地產(chǎn)行業(yè)進入拐點后，呈現(xiàn)三個趨勢：“一是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶動下的城市分化，具備產(chǎn)業(yè)與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛。二是改善型住房成需求主導，客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量及生活配套的要求不斷提升。三是企業(yè)告別高杠桿擴張模式，回歸產(chǎn)品主義及盈利本質(zhì)。”

對于今年的銷售目標，趙軼提到，2023年集團將持續(xù)根據(jù)市場的情況隨時保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規(guī)模和排名。從城市能級來看，約97%的可售資源集中在一二線及環(huán)都市圈衛(wèi)星群。

對于利潤的修復，趙軼表示：“從毛利率角度，整個行業(yè)在回歸，我們也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右，新房銷售會在15%-20%的階段過渡。隨著逐步的修復，包括新拿土地逐步進入結(jié)算軌道，我們相信會回到25%左右的階段。這個毛利率我們覺得也是健康的，因為現(xiàn)在整個行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)脫離了過去高歌猛進式的高毛利、高地價、高杠桿階段，進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的階段。”

（文章來源：新京報）