“聽說最近(二手房)成交又不行了？”這是今年3月以來，上海老百姓茶余飯后談?wù)撦^多的一個問題。老百姓心系樓市，民生話題永不落幕。

【資料圖】

在經(jīng)歷2月的一波上漲后，上海3月的二手房成交量又出現(xiàn)了明顯降溫。上海某中介機(jī)構(gòu)內(nèi)參數(shù)據(jù)顯示，二手房市場的拐點(diǎn)開始出現(xiàn)。

最先感知到市場節(jié)奏有所放緩的是房產(chǎn)中介工作人員，他們發(fā)現(xiàn)，客戶帶看量變少了，成交周期也拉長了。一名中介“老行尊”預(yù)判，樓市“小陽春”行情進(jìn)入下半場，強(qiáng)勢的城市或還能慣性延續(xù)2月的成交行情，但城市間的成交量分化會越來越明顯。

正如前述機(jī)構(gòu)內(nèi)部指數(shù)所顯示，二手房指數(shù)，包括來訪量與價格等，正從高點(diǎn)拐頭調(diào)整。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，這種調(diào)整是良性的，只是前期上行太快，現(xiàn)在則是回歸合理區(qū)間。“是二手房成交量經(jīng)過一波快速上沖后，開始的平臺整理波動”。

“小陽春”閃現(xiàn)

據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，2月份上海共成交二手房1.9萬套，相當(dāng)于2022年6月的成交水平，說明成交非常活躍。若剔除積壓需求釋放影響下的特殊成交情況，上海2月份的成交量為近一年半以來的單月最高成交。

上海的樓市“小陽春”并非孤例。中西部熱點(diǎn)城市成都2月成交了將近1.91萬套二手房，比肩上海，同比大增160.43%，創(chuàng)下了該市二手房成交的歷史最高。實(shí)際上，2月全國多地出現(xiàn)二手房成交量上漲的市場共性，易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，全國8個重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)為79438套，環(huán)比增長78%，同比增長96%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，2月二手房成交回暖源于購房者的積極入市。在去年一系列樓市利好政策的作用下，市場信心得到極大提振，購房者的觀望情緒也得到緩解。

不過，進(jìn)入3月以來，上海二手房市場的行情卻沒能延續(xù)上月的積極態(tài)勢。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者追蹤采訪的多名潛在購房者反映，他們從去年觀望至今，已準(zhǔn)備從二手房市場轉(zhuǎn)向一手房市場。陸莎就是其中一位，她最近發(fā)現(xiàn)，半年前關(guān)注的幾套北外灘板塊的二手房還在中介掛牌，其中一套房東掛牌價1078萬元，據(jù)中介透露，有客戶開價980萬，房東不答應(yīng)。二手房市場的僵持，讓陸莎覺得房價還有下行空間，而此時，上海2023年第二批、第三批新房即將上市，陸莎也有了新的選擇，加上積分、首付等條件齊全，她和家人商量后，準(zhǔn)備去一手房市場搖號碰碰運(yùn)氣。

不過，目前上海二手房市場的回調(diào)體現(xiàn)在成交量收縮10%左右，并非大的調(diào)整。盧文曦指出，目前的情況處于健康的狀態(tài)，不會出現(xiàn)市場風(fēng)險。掛牌量上漲對價格上漲形成壓力，后續(xù)的預(yù)期也會往下微調(diào)。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，2月份的成交量主要來源于疫情和春節(jié)期間積壓的單子，“這本身不是一個正常的狀態(tài)，當(dāng)3月非正常狀態(tài)所致的成交少了，市場自然也就收縮了。”

用一名中介人士的話來說，現(xiàn)在是一個逐漸去泡沫化、回歸真實(shí)的市場。房東以價換量的較多，“房東跳價的話，肯定是賣不掉房子的”。

成交量不及掛牌量

3月份上海二手房成交的回調(diào)，也與掛牌量增加有關(guān)。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，近期，上海二手房掛牌數(shù)量呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2022年12月-2023年2月分別是43775套、41736套、46064套。前述機(jī)構(gòu)內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，3月份上海二手房掛牌量上升，單周基本在1.2-1.3萬套左右高位運(yùn)行，成交量出現(xiàn)回調(diào)。

近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者走訪多個中介門店發(fā)現(xiàn)，房源掛牌量明顯增加。綜合中介人員與潛在買家信息，一方面，去年以來有一部分存量掛牌房源一直在等待去化；另一方面，2月市場回暖，導(dǎo)致新入市的房源增加了。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，最近上海二手掛牌量在上升，成交量卻較2月份有所下行，主要原因有以下幾個方面：一、隨著新盤入市，打新客戶增加；二、隨著2月份成交量上漲，部分客戶想高位出貨；三、“筍”盤變少了，部分房東賣房提價，導(dǎo)致市場出現(xiàn)僵持，成交量下降；四、前期成交量是年前和積壓需求集中釋放的結(jié)果，隨著前期逐漸釋放，后續(xù)購買力相對2月份有所下降。

據(jù)了解，2月上海的成交主要是去化此前掛牌價格較低的房源，3月初以來，低價“筍”盤基本上已售出大部分，目前市場上掛牌的主要是前期賣不掉的高價房，以及后期因市場回暖、入市掛高價的房源增多。這就不難理解市場中頻現(xiàn)的買賣雙方因價格僵持的場面。

中介人員張華認(rèn)為，市場復(fù)蘇步伐不穩(wěn)，房東漲價并不是明智的做法。“現(xiàn)在市場都是玩心態(tài)了，也就是買賣雙方僵持，房東心態(tài)好所以漲價，但客戶也心態(tài)好，不著急下手”。

上海二手房市場的現(xiàn)狀，也反映出客戶的購買需求正在下降。不僅上海市區(qū)，上海郊區(qū)的中介工作人員也有此感受，3月份的二手房成交弱于2月份，除了需求之外，也受到新房推出量增加的影響。不過，上海郊區(qū)的二手房掛牌情況，相比市區(qū)更突顯買方市場，好的房源掛牌量增加了不少，但是成交并沒有因此有所增長。

此外，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，3月份二手房房源掛牌數(shù)量明顯增加，說明近期拋售二手房的情況明顯增加。這方面是需要積極關(guān)注的。這至少說明，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，一些房東不再觀望，也積極入市。與此同時，房東掛牌價總體上是在下降的，這反映了房源供應(yīng)增加和部分房東急于出售的心態(tài)。

僵持之下，區(qū)域分化變得明顯。“就二手房而言，上海外郊環(huán)成交差點(diǎn)，但稍微靠近市中心點(diǎn)的房源的都要‘搶’。”張華指出，上海需求基礎(chǔ)量是有的，但就目前情況來看，客戶明顯不著急，大量需求入市有一定困難。

良性回歸

除上海外，部分城市的二手房成交量也有所回調(diào)。據(jù)克爾瑞最新數(shù)據(jù)顯示，在截至3月19日的一周內(nèi)，15個重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房成交209.9萬平方米，環(huán)比下降6%，結(jié)束連續(xù)六周的規(guī)模環(huán)比增長，但同比仍上漲100%，規(guī)模尚處于近一年來高點(diǎn)。熱點(diǎn)城市中，成都、南京、蘇州、青島、杭州、廈門到達(dá)階段性成交拐點(diǎn)，環(huán)比下降。其中成都和廈門回調(diào)幅度較大，分別達(dá)24%和12%。

可以看出，除了北京、深圳二手房短暫回調(diào)再度釋放需求之外，南京、成都、蘇州、杭州等長三角、中西部熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)高點(diǎn)回落和短期調(diào)整，尤其是蘇州這樣的環(huán)滬城市，2月市場回暖之后，需求向一手房聚集明顯。而在大灣區(qū)，佛山在短暫調(diào)整后市場需求隨主流購房情緒一并升高，但環(huán)比漲幅較此前一周收窄1%。

正如盧文曦所言，目前市場處于良性回歸狀態(tài)，短暫的回調(diào)能否承接更長遠(yuǎn)的市場發(fā)展？按照3月前20日的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單類推，易居研究院給出了3月份10個監(jiān)測城市的二手住宅交易規(guī)模預(yù)測值。數(shù)據(jù)顯示，3月份全國重點(diǎn)10個城市二手住房成交套數(shù)預(yù)計為118742套，環(huán)比增長37%，同比增長為79%。若觀察歷史數(shù)據(jù)，3月份數(shù)據(jù)或?qū)?chuàng)2020年以來的月度新高，充分說明交易動力的強(qiáng)勁。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計結(jié)果顯示，2023年，全國出臺關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策41條，包括加大購房支持力度、鼓勵住房消費(fèi)、推動房地產(chǎn)信貸工作、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序等方面利好內(nèi)容。各省市共出臺了135條促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸健康平穩(wěn)狀態(tài)的相關(guān)政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，隨著信貸供應(yīng)的井噴，一二線城市市場有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了“小陽春”，但整體看，大部分三四線城市依然處于調(diào)整中。未來房地產(chǎn)市場依然期待更多的有利政策出臺。

政策暖風(fēng)頻吹，市場活躍度逐漸提升的同時，消費(fèi)者入市信心也在回歸。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國重點(diǎn)10個城市成交規(guī)模預(yù)計為252860套，同比去年一季度增速為52%。這也說明一季度二手房交易數(shù)據(jù)明顯是比較活躍的。

“倒春寒”是否真的來了？綜合前述業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)及中介數(shù)據(jù)，從各地反饋的情況看，近期一周交易數(shù)據(jù)有所下滑，但是此前一周交易明顯拉升過。換言之，成交量放大之后，出現(xiàn)了短暫的回調(diào)，市場能否持續(xù)回暖，仍然待解。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）