作為激活二手房交易活力的手段之一，“帶押過(guò)戶”已經(jīng)在全國(guó)多地陸續(xù)推行。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長(zhǎng)趙燕于3月30日披露的數(shù)據(jù)，目前，全國(guó)已有15個(gè)省份100多個(gè)地市實(shí)踐開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”，形成了較為成熟的辦理模式，下一步將在全國(guó)全面開(kāi)展。

“帶押過(guò)戶”指的是，在二手房交易中，賣(mài)方持有不動(dòng)產(chǎn)不解除抵押直接辦理過(guò)戶，將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方。這一程序的好處是，能夠節(jié)約時(shí)間和成本。

趙燕說(shuō)，“實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)‘帶押過(guò)戶’后，賣(mài)方無(wú)需籌集資金歸還舊貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并件辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接，大大節(jié)省了交易時(shí)間，降低交易難度和成本。”

“帶押過(guò)戶”讓二手房交易過(guò)程變得更為簡(jiǎn)潔，市場(chǎng)接受并認(rèn)可這一點(diǎn)。

但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪了解，在實(shí)操層面上，“帶押過(guò)戶”目前仍停留在相對(duì)前期的階段。深圳、成都、武漢等城市的多家中大型中介機(jī)構(gòu)在接受采訪時(shí)均表示，目前開(kāi)展這一業(yè)務(wù)的客戶數(shù)量寥寥，在推進(jìn)過(guò)程中，仍存在諸多“堵點(diǎn)”待破，例如跨行辦理、風(fēng)險(xiǎn)把控等。

“帶押過(guò)戶”能否進(jìn)一步普及普惠，也正取決于這些方面能否得到協(xié)調(diào)和解決。

積極推行

“帶押過(guò)戶”在全國(guó)范圍早有探索。早在2020年9月，珠海就已經(jīng)率先推出這一服務(wù)。但真正開(kāi)始推廣，則是從2022年開(kāi)始。2022年以來(lái)，“帶押過(guò)戶”陸續(xù)在全國(guó)多地展開(kāi)。在這其中，深圳是一線城市中首推這一模式的城市。

2023年1月5日，深圳六個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》通知，自此深圳存在抵押的房產(chǎn)可在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)使用買(mǎi)方的購(gòu)房資金償還賣(mài)方的銀行貸款。

深圳推出這一政策的背景之一，是二手房交易量在彼時(shí)已經(jīng)降至冰點(diǎn)。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2022年全年深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的降幅達(dá)到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低值。

因此，深圳當(dāng)時(shí)推行“帶押過(guò)戶”也被市場(chǎng)解讀為通過(guò)簡(jiǎn)便二手房交易程序達(dá)到激活流動(dòng)性的目的。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，去年以來(lái)深圳二手房交易量一直在2000套左右徘徊，創(chuàng)十幾年新低。現(xiàn)在，國(guó)家對(duì)于住房改善、換房需求扶持力度較大，深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場(chǎng)穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。所以，相關(guān)的政策便應(yīng)運(yùn)而生。

除了深圳以外，還有更多的城市也陸續(xù)推行“帶押過(guò)戶”的二手房交易政策。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年4月15日，全國(guó)共有145座城市推行“帶押過(guò)戶”，包括北京、廣州、南京、武漢和成都等重點(diǎn)一二線城市。

盡管各地積極推行，但在實(shí)操層面，“帶押過(guò)戶”的案例目前仍然較少，不過(guò)在摸索過(guò)程中，業(yè)務(wù)量已經(jīng)有所起色。

以珠海為例，根據(jù)珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)，2023年一季度，珠海二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)共辦理245宗，抵押金額約3.38億元，業(yè)務(wù)量超過(guò)2022年全年。目前，珠海開(kāi)通此業(yè)務(wù)的銀行機(jī)構(gòu)超過(guò)20家。

珠海推行“帶押過(guò)戶”已經(jīng)兩年有余，去年全年的業(yè)務(wù)量也僅200余宗，這從側(cè)面說(shuō)明，市場(chǎng)對(duì)這一業(yè)務(wù)的青睞度仍有待提高。

不僅是珠海，去年下半年以來(lái)推行“帶押過(guò)戶”的城市，目前多數(shù)也仍在起步階段。

一家深圳頭部中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，“我們公司到現(xiàn)在還沒(méi)有做過(guò)一單‘帶押過(guò)戶’。目前這個(gè)業(yè)務(wù)還是在宣傳階段，離完全施行還有距離。”

東莞于今年4月初推出“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，目前也還在起步階段。一位東莞四大行從事房貸的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在開(kāi)始有接單，量沒(méi)有很大，還在起步。

紓解堵點(diǎn)

“帶押過(guò)戶”落地的堵點(diǎn)在哪？為什么市場(chǎng)對(duì)之態(tài)度曖昧？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，“帶押過(guò)戶”在推行過(guò)程中仍然存在一些壁壘需要打破，而且從購(gòu)房者的角度，對(duì)帶押過(guò)戶的安全性存在擔(dān)憂導(dǎo)致這一業(yè)務(wù)在推進(jìn)過(guò)程中有所阻隔。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前“帶押過(guò)戶”跨行辦理僅在少數(shù)城市可以辦理，且也在摸索階段。以深圳為例，在探索數(shù)月后，首例跨行“帶押過(guò)戶”在近日才出現(xiàn)。

近期，有深圳的購(gòu)房者在建設(shè)銀行南山高新園支行辦理了二手房按揭貸款，并在深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記南山登記所前海登記服務(wù)大廳順利辦結(jié)“跨行帶押過(guò)戶”登記手續(xù)，領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，成為深圳市首例“跨行帶押過(guò)戶”政策的受益者。

目前，很多城市跨行辦理的操作細(xì)則仍未明確。一位熟悉成都市場(chǎng)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在成都辦‘帶押過(guò)戶’的不太多，而且跨行怎么辦理，都還不知道。”

這是“帶押過(guò)戶”的堵點(diǎn)之一。但實(shí)際上，即便不存在實(shí)操層面的問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)這一業(yè)務(wù)的認(rèn)可度，仍需提升。

一位武漢的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在他與客戶溝通這一業(yè)務(wù)的過(guò)程中，客戶的關(guān)注點(diǎn)聚焦在待交易不動(dòng)產(chǎn)的抵押情況。“客戶會(huì)很關(guān)心帶抵押的比例，如果帶押比例過(guò)高，買(mǎi)房就會(huì)比較慎重。因?yàn)榭蛻魰?huì)覺(jué)得這個(gè)房東在金融這塊存在風(fēng)險(xiǎn)，杠桿太高，缺錢(qián)的概率會(huì)更高，所以會(huì)更加審慎。”

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)于“帶押過(guò)戶”的交易建議稱，對(duì)于購(gòu)房人而言，在“帶押過(guò)戶”整個(gè)流程中，如果沒(méi)有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有取得“完整意義”上的所有權(quán)。如果想帶押過(guò)戶，務(wù)必注意流程控制，涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。

帶押過(guò)戶在實(shí)操過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被各地關(guān)注到并重視。為了消弭買(mǎi)賣(mài)雙方的信息差以及降低交易的風(fēng)險(xiǎn)，全國(guó)各地已經(jīng)陸續(xù)在行動(dòng)。

深圳的模式是，在“帶押過(guò)戶”的全過(guò)程中，所有資金由買(mǎi)賣(mài)雙方共同認(rèn)可的公證處或銀行進(jìn)行資金提存監(jiān)管，直至過(guò)戶手續(xù)完成。這可在確保資金安全的前提下，降低賣(mài)方“贖樓費(fèi)”支出、提高交易效率。

李宇嘉認(rèn)為，在對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的保障方面，技術(shù)層面是比較簡(jiǎn)單的。他指出，通過(guò)預(yù)告登記和公證，可以提前鎖定交易，防止一房二賣(mài)，也防止抵押權(quán)落空，防止申請(qǐng)了貸款無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)等。另外，金融和不動(dòng)產(chǎn)可以根據(jù)各自訴求制定完善交易流程，也能做到保護(hù)各方權(quán)益。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）