2022年已經結束，回顧全年，房地產市場多方承壓，房價和成交規模跌回多年前，供應端和需求端的活躍度都較低。機構研究數據顯示，多城新建住宅價格自2014年后時隔七年再次出現年度下跌；新建商品住宅月均成交面積降幅近4成，絕對規模為2015年以來最低水平。

對此，1月5日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華在接受《華夏時報》記者采訪時表示，房價只漲不跌的時代已經過去。同日，中國豪宅研究院院長朱曉紅對記者表示，2022年的新房成交規模接近2015年，但背景不一樣。2022年是疫情連續影響，不利因素疊加的一年，仍然有近14萬億的新房成交量，當聊以自慰。

同時，業內多方認為，2023年上半年房地產市場將企穩恢復。

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價格、規模跌回多年前

總的來說，2022年房價走勢疲弱，成交規模持續縮減。新房價格方面，多城出現多年來的首次下跌。據中指數據統計，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔七年再次出現年度下跌，累計下跌0.02%。

二手住宅同樣也沒能逃脫價格下跌的命運，而且跌幅比新房更大，部分城市的房價跌到三年前水平。據中指數據統計，2022年百城二手住宅價格累計下跌0.77%。據貝殼研究院數據，自2019年12月起，重點50城二手房房價上行周期共20個月，累計漲幅11.4%；下行周期17個月，累計降幅11.1%，重點50城房價指數目前已跌回三年前水平。

“房價只漲不跌的時代已經過去。”對于2022年樓市鄒琳華如此評價。2018年在武漢四新地區購房的李思思(化名)感嘆現在樓市已經不復從前，李思思告訴《華夏時報》記者：“2018年買房的時候好不容易才搶到，現在不僅價格沒漲，賣的話都得虧本。”

除了價格的下行壓力外，住宅成交量上，多個城市也是“壓力山大”。根據統計局數據，2022年1—11月，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。據中指數據統計，2022年百城新建商品住宅月均成交面積約3036萬平方米，同比下降36.2%，降幅近4成，絕對規模為2015年以來最低水平。

易居企業集團CEO丁祖昱公開表示，2022年整個房地產市場的規模回到了2015年，而其實2013、2014、2015年的市場規模差不太多，所以也可以說，回到了近十年前。

對此，鄒琳華指出，疫情沖擊、市場自然調整和政策緊縮效應的三重疊加導致了新房成交規模的縮水。朱曉紅表示，2022年的新房成交規模接近2015年，但背景不一樣，原因不一樣，不能簡單地用成交數據去比較衡量。2015年是房地產品質大倒退、偽豪宅成堆的浮躁的一年。2022年是疫情連續影響、不利因素疊加的一年，但仍然有近14萬億的新房成交量，當聊以自慰。

雖然整體成交面積均為下降態勢，但是具體看來，不同級別的城市表現有所不同。據中指數據統計，2022年，一線城市住宅銷售面積同比下降23.7%，降幅為各線城市最小，韌性較足，二線城市受重慶、武漢等大體量城市市場低迷影響，同比下降38.6%，降幅最大。

另外，值得一提的是，雖然與往年相比，北京新房的成交下滑較大，但是，年內各月，北京新房的成交情況相對平穩。據天朗易研通統計數據，2022年除1月、2月、5月外，其余月份北京新房成交量均在4000套左右，走勢波動微小，近乎“直線”。

供需兩弱，進入“改善時代”

量價齊跌的背后是住房市場的供需兩弱。2022年，全國多個城市面臨著較大的去化壓力，住宅可售面積維持高位。

多數城市的住宅新開工、新上市的速度在不斷放慢。據國家統計局數據，2022年1—11月，全國房屋新開工面積為11.2億平方米，同比下降38.9%，單月新開工面積自4月起連續8個月同比下降超35%。

即便供應減速，住宅市場銷售端的去化能力仍顯不足，庫存去化壓力在持續加大。據中指數據統計，截至2022年11月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為17.2個月，較2021年末延長3.4個月。不過，具體而言，不同的城市去化壓力不盡相同。其中，少數一二線城市，例如杭州、上海、合肥等城市去化速度較快，短期庫存不足，而天津、長春、鄭州、廈門等地短期去化存壓，出清周期較長。截至11月末，杭州出清周期僅4個月，上海出清周期亦僅7個月；天津、長春、鄭州、廈門等城市出清周期則高達20個月。

值得關注的是，2022年住宅供需結構也發生了變化，多城大戶型成交占比提升，小戶型成交占比下降，剛需購房意愿不足，改善需求成新房市場主流。據易居研究院統計，110—140平方米的戶型需求同比上升超過20%，在各種戶型中上升速度最快。對此，丁祖昱公開表示，2022年房地產市場客戶最核心的變化是投資需求沒有了，投資大幅退潮之后，市場真正進入到“改善時代”，剛需的占比在下降。

市場有望企穩恢復

2022年，在“房住不炒”總基調指導下，房地產政策進入全面寬松周期，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大。

需求端政策從2022年年初以來持續調整優化。記者了解到，去年，5年期以上LPR共下調35個基點；公積金貸款利率時隔7年再次下調，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。而各地“因城施策”，根據自身情況接連發布相關政策。多家監測機構統計稱，2022年，已有超300省市出臺政策超千條，達到近年峰值。據悉，各地政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，“帶押過戶”模式、“連環單”業務等均有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

進入2022年11月，供給端政策支持力度明顯加大。據悉，2022年11月，央行和銀保監會聯合發布“金融16條”，給予房企融資支持，支持房企債務展期，緩解企業的資金壓力，穩定市場主體預期，為個人購房信貸提供支持，“保交樓”提振市場情緒。緊接著“三支箭”政策接連落地，信貸、債券、股權方面的融資渠道逐步打通。2022年12月，證監會指出“允許符合條件的房企‘借殼’已上市房企”。此前部分房企已宣布擬配股籌資，預計后續相關配套政策將持續推出和完善。

面對利好政策“大轟炸”，業內多方認為應該重點從需求端對市場進行激活。鄒琳華表示，總的來說樓市的恢復情況取決于經濟復蘇狀況，如果經濟增長速度能夠恢復，一線和重點二線城市房價和成交量都能夠有所回升，不過三四線城市可能還需要一定時間的調整。對于未來樓市政策的調整方向，鄒琳華認為，應該重點支持改善性住房需求，供給方面，持續支持房地產企業合理的融資需求，促進房地產企業恢復正常經營。

對此，丁祖昱公開表示，應該在全國范圍內全面放松限購、限貸、限價、限售，包括一線城市。除了全面放松“四限”之外，可以在財稅政策方面再給一定的刺激，對房地產相關的交易稅費、契稅等給予一定的減免。2023年上半年壓力仍然很大，下半年相對樂觀，6月將是市場企穩的重要時間窗口。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，房地產市場走向復蘇的態勢進一步明朗，市場的底部已經相對確定，2023年春天，市場將迎來穩步的復蘇。

朱曉紅指出，2022年房地產市場是再認識、再定義的糾結之年。經歷一場“血與火”的洗禮之后，房地產行業的韌性仍有比較之優勢。未來調控應該張馳有度，走正常化、規范化、持續化的路線。預計2023年各城市的房價與成交量會呈現一定的分化趨勢，而全國樓市“一片紅”以及全國樓市“入冬”的極端情況都不會出現，健康穩定發展仍是主基調。

（文章來源：華夏時報）