“經歷了風雨考驗的龍湖，短期內已具有抵御風險的能力，中期保持高質量增長的動力，長期具備可持續發展、穿越周期的內力。”龍湖日前的2023年中期業績會上，龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平表示。

地產寒冬里，龍湖早早地交出了一份尚顯從容的半年報：運營和服務航道的收入占營收貢獻達20%，“三道紅線”連續7年綠檔，截至目前，集團2023年基本已無到期債券……行業劇變中，龍湖穿越周期的內力是什么？是如何修煉的？對行業又有何借鑒的意義？

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●南方日報記者周中雨

“膽子小”

高度自律，不借貴錢

“今年龍湖的債務壓力已經完全過去了，只剩1.19億元需要在11月份償還。”業績會上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼的一句話讓在場不少投資者和媒體都松了一口氣。

受房地產市場低迷等因素影響，房企資金鏈持續承壓，無論是頭部房企還是中小房企的債務壓力依然較大，龍湖這一句話無疑給出了安全承諾。

財務高度自律刻入了龍湖DNA中。龍湖創始人吳亞軍便是“不借貴錢”的堅定倡導者。吳亞軍曾在內部工作圈發布題為《因自律得自由！因奮斗得成就！》的文章表示，龍湖“膽子小、擔心公司破產了，3萬多員工的生計咋辦”，相信“借錢是要還的”，“房地產是有周期的”，相信“債務如酒，喝時一時爽、吐時翻肚腸”。

眾所周知，對于多數房企而言，負債和規模往往是相伴而行，當規模快速增長的時候，隨之而來的是負債大幅增長。彼時，房地產高歌猛進之時，一線房企通過高周轉、高杠桿提速擴規模沖進千億陣營時，龍湖卻選擇了放緩擴張速度。在各大商業機構的榜單排名中曾一度掉出了前十。

面對質疑，吳亞軍稱這是“艱難而正確的決定”。隨著2020年“三道紅線”政策出臺，房地產融資政策收緊迅速，龍湖的優勢就顯現出來了。龍湖2020年中期業績報告顯示，其避開了“三道紅線”，成為少數“綠檔”房企。

如今，龍湖的“權杖”已經移交到新一代掌門人陳序平手中，財務自律仍是公司經營的基礎。2023年中報顯示，龍湖連續七年滿足“三道紅線”要求，凈負債率57.2%，現金短債比1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%。一年內到期債務為370.4億元，占總債務比例為17.9%。同時期末，龍湖在手現金724億元，有息負債總額2070億元，負債規模穩中有降。

“克制、審慎并高度自律的財務盤面，是本集團擁有戰略主動性的前提。”陳序平表示，“本集團始終將安全性放在一切發展的首位，以戰略定力和余量思維應對周期的不確定性。”

“有定力”

跑通“開發+持有”模型

穩健的財務保障下，龍湖加速“1+2+2”航道布局。

“面對中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，龍湖加快構建高質量發展模式——聚焦開發、運營、服務三大業務，發揮‘1+2+2’航道協同效應，令集團利潤結構逐步優化，非開發業務利潤占比增至過半。”陳序平在2023年中期業績發布中如是說。

值得一提的是，經過多年經營，龍湖經營性業務開始主導利潤。由運營及服務業務組成的經營性收入達到122億元，同比增長10.4%，經營性利潤占比超半數，不再是“錦上添花”。

沒有動輒千億的營收，但運營及服務業務令龍湖的經營質量持續提升。龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權益后利潤率提升3.7個百分點至10.6%；更為可貴的是，在報告期內，龍湖集團在整體營業收入下滑的基礎上，核心權益后凈利同比依然穩中有增，為65.9億元。

這樣的成果，對龍湖來說并不容易。比如，作為重資產的商業板塊就曾飽受質疑。2014年，吳亞軍曾在內部論壇發布題為《堅定戰略、假以時日》的帖子，在主營業務C1（地產開發）收入不夠大的時候，堅持布局投資回報周期長的商業航道C2（商業投資），同時不愿高負債。當時內部曾有不同的聲音，擔心C1業務的萎縮。

回顧這件事時，吳亞軍稱：“其實，我當時寫那篇文章，60%出于自信，40%是‘走夜路吹口哨，自己給自己壯膽！’”

熬過了質疑、接受了打擊，龍湖以戰略定力打開新賽道。中金認為，龍湖較早跑通“開發+持有”模型，在此基礎上衍生出空間運營管理業務，這有助于提振龍湖集團利潤與現金流，助力估值釋放。

“開發，周轉比較快、規模比較大；運營，是一個重資產沉淀的業務，毛利率很高，但ROE比較低；而服務，是輕資產的，它的ROE高，基本上沒有什么資產投入。三個組合迭代完成后，龍湖將不再依靠負債規模的增加去驅動資產規模、銷售的增長。”陳序平指出。

“有眼光”

聚焦主力城市

龍湖模式能推行下去，聚焦主力城市也是重要原因之一。

“我們在選擇投資的城市時會高度聚焦在20個主力城市和14個機會城市。同時，我們也會密切關注政策和市場的變化，這個就是我們的一個投資策略。”龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠指出。

聚焦高線城市基本上已經成為行業共識。綠城管理層曾指出，當行業走勢差的時候，投資要集中在核心區，這樣的聚焦大大提升項目的安全性和抗風險能力；中國金茂監控的數據顯示，近幾年公司布局的城市基本屬于一線和強二線，這些項目即便在2022年也都實現了較好的去化。

2023年上半年，龍湖集團實現合同銷售額985.2億元，同比增長14.8%，銷售總建筑面積579.9萬平方米，銷售單價為16987元/平方米。長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別占龍湖合同銷售額的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。

“上半年整個土地市場的特點還是非常明顯，很多企業的投資策略高度趨同，導致一、二線城市尤其是核心的區域競爭非常激烈。”張旭忠指出，在此背景下，龍湖上半年在14個重點城市獲取了20塊新的土地，權益地價180億元，這里面沒有含7月份和8月份新獲取北京和西安的土地，算上這兩塊，整體新增貨值在600億元左右。

不僅地產開發聚焦主力城市，龍湖其他賽道也聚焦重點城市。“接下來，龍智造還是會聚焦主力城市，因為只有聚焦這些城市才能發揮我們航道協同效益，龍智造不會下沉到三四線城市。”陳序平指出。

龍湖的商業也多布局在國內高能級城市。據介紹，自2015年開始網格化布局做商業，到現在龍湖在手已經有113個重資產和28個輕資產。這些商業主要位于國內的一、二線城市，在很多高能級城市，比如北京、杭州、成都、重慶等，都實現了網格化布局。

“因自律得自由，因過去對自己夠狠，才獲得了今天的戰略回旋空間和戰略主動性。”吳亞軍曾表示。今年龍湖迎來30周年，面對中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，管理層表示，希望用未來幾年慢慢度過新舊模式的切換，進入到高質量的發展模式。

（文章來源：南方日報）